El plan de ordenamiento territorial y las directrices para Puntas de Valdez

Pendiente estaba de análisis en este espacio que le hemos dedicado al “Plan de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible de Libertad y su área de influencia”, todo lo correspondiente a Puntas de Valdez, localidad que está incluida en la “zona de influencia libertense”. Aprovechando que el pasado jueves 31 de octubre, el plan fue presentado en el salón Horacio Hernández, examinemos el espacio dedicado a la localidad por el arquitecto Diego Capandeguy y su equipo.

Según el artículo 132 del plan, Puntas de Valdez y adyacencias comprende en la zona urbana, loteos individuales de diverso tamaño y algunos barrios de MEVIR, una Zona de Reserva Urbana Diferida, ubicada al norte de la localidad, una zona de Industrias y Servicios, emplazada al este de la zona urbana, entre rutas, una zona de Servicios, ubicada al oeste de la zona urbana entre rutas, un enclave de Servicios Sur, ubicada sobre ruta 1 y Camino a Kiyú  y una zona de restricción urbanística-ambiental.

A su vez el artículo 133, establece cómo se ordenará y desarrollará el ámbito territorial de la localidad, según una serie de directrices. Éstas son: potenciar su carácter nodal dentro de una más amplia zona o comarca rural próxima; privilegiar la Ruta 1 Vieja y la calle Juan Benzano, con su carácter de avenida, como ámbitos de localización de actividades y equipamientos urbanos que requieren accesibilidad de vehículos de diverso tamaño.

También se priorizará la mejor conectividad interna de este territorio, alentándose la concreción de un macro trazado vial dadas las dificultades de conexión entre los diversos barrios. En particular, se activará el viejo Camino de Tropas como una vía parque interior y continua. Se habilitarán suelos de diverso carácter, tamaño y usos preferenciales y se establecerá la “tutela hidrobiológica de los cursos de agua urbanos y de drenaje a cielo abierto”.

El artículo 135 establece que el ordenamiento territorial de la zona urbana de Puntas de Valdez se apoyará en las siguientes directrices locales: orientar el desarrollo residencial y de servicios urbanos y suburbanos hacia el norte de la ruta 1, minimizándose el atravesamiento de la misma para conectar nuevas actividades de carácter urbano; velar por una apertura de suelo urbanizable por etapas, con sus correspondientes infraestructuras previamente obtenidas; prever y promover una dotación de espacios públicos actualmente deficitaria; promover la calificación urbana de algunos puntos notables de la historia local, como el cruce de la Ruta 1 Vieja y la calle Benzano, con varias edificaciones con fuertes identidades.

USOS | El artículo 142 es el que analiza los usos permitidos del suelo en la Zona Urbana de Puntas de Valdez, tanto para suelo de Categoría Urbana o Suburbana. Está permitido el uso para vivienda individual (se admiten hasta tres unidades habitacionales por predio), para comercio de abastecimiento diario, servicios educativos y de la administración pública de pequeña escala y servicios de pequeña escala en general, en locales con un área máxima de 50 m2, siempre que cuenten con espacios destinados dentro del predio para todas las actividades complementarias.

Autoservicios y supermercados con áreas de atención al público hasta 120 m2, que deberán contar con espacios destinados dentro del predio para todas las actividades complementarias relacionadas y edificios con actividades administrativas y culturales, incluidas las educativas y religiosas, y actividades asistenciales de hasta 200 m2, siempre que estén acondicionados para tales fines.

 

CONDICIONADOS | En cuanto a los usos condicionados, se establece que son: los emprendimientos preexistentes antes de la aprobación de la presente norma fehacientemente comprobados y documentados, las viviendas agrupadas entre 3 y 14 unidades habitacionales solo si existe conexión frentista al colector público de saneamiento; los conjuntos habitacionales, si cumplen las pautas que rigen al respecto.

También los hogares de ancianos o similares en predios con áreas mayores o iguales a 2000 m2 y con frentes mayores o iguales a 20 m. Deberán contar con espacios destinados a estacionamientos y para todas las actividades complementarias relacionadas al emprendimiento dentro del predio; los locales destinados a venta de alimentos y bebidas tales como: restaurantes, pizzerías y confiterías con un área mínima en el interior del local destinada a atención al público: 30 m2, y máximo de hasta 120 m2, y si no interfieren con los usos residenciales u otras actividades ya instaladas del entorno inmediato.

Además, se autorizan los autoservicios y supermercados con áreas de atención al público mayores a 120 m2 y menores o iguales a 200 m2, en predios con áreas mayores a 2000 m2, que deberán contar con cuatro espacios, como mínimo, destinados a estacionamientos para clientes y espacios para carga y descarga de mercaderías. También se condiciona la instalación de carnicerías, pollerías, pescaderías y panaderías, cumpliendo con la normativa vigente en la materia; los locales para depósito de garrafas categoría I y depósitos y venta de microgarrafas de supergás que deberán contar con espacios destinados a estacionamientos.

También se incluye en esta materia a los talleres de fabricación artesanal, de reparación de vehículos, de motos, lavaderos de vehículos o similares de hasta 200 m2 techados y de bajo impacto ambiental. Si esta superficie fuera mayor se condiciona a que se localicen sobre la Ruta 1 Vieja, la calle Benzano o el ex Camino de Tropas en predios mayores a 1.200 m2.

Los clubes sociales y deportivos en predios con superficies edificadas mayores o iguales a 200 m2 están condicionados a localizarse en predios iguales o mayores a 2.000 m2 y con frentes mayores o iguales a 20 m. Deberán contar con el consentimiento de los titulares de todos los predios linderos.

Los locales destinados a equipamientos educativos y religiosos y similares en predios con superficies edificadas mayores o iguales a 200 m2 condicionados a localizarse en predios iguales o mayores a 2000 m2 y con frentes mayores o iguales a 20 m, al igual que los depósitos o locales con destino a distribuidoras de mercaderías, bebidas, logísticas, de materiales de construcción o materiales en predios de hasta 1.200 m2 y áreas máximas construidas de 500 m2 que impliquen carga, descarga y transporte de volúmenes importantes de mercaderías o tránsito de vehículos pesados.

Las agroveterinarias, locales de venta de maquinaria y de insumos agrícolas deberán localizarse sobre la Ruta 1 Vieja, sobre la calle Benzano o sobre el Camino Nacional. Los viveros, las huertas y otras actividades agrícolas, estarán condicionados a las restricciones para la aplicación de fitosanitarios de acuerdo con las reglamentaciones del MGAP.

Las infraestructuras de saneamiento a cielo abierto, existentes monitoreadas en su adecuado funcionamiento y condicionadas a su mitigación ambiental, previo aval de la Dirección Nacional de Medio Ambiente, las antenas y otros soportes condicionados a que cumplan con la normativa vigente y las instalaciones fabriles industriales preexistentes que, en función de sus impactos ambientales, se condicionan a su posible relocalización en un plazo que fijará fundadamente el Ejecutivo Departamental.

 

PROHIBICIONES | Las salas de fiesta y eventos hasta 120 m2, se habilitarán siempre que cumplan con la normativa y cuenten con la autorización de los propietarios de los predios linderos. Los pubs, bares, bar de previas o similares en locales con un área mínima de 70 m2 y un área máxima edificada de 120 m2, siempre que cumplan con la normativa y cuenten con la autorización de los propietarios de los predios linderos. Deberán estar constructivamente acondicionados para tal fin y condicionados a un horario de cierre que establecerá la Intendencia de San José para obtener la Habilitación Comercial correspondiente. Estos emprendimientos no podrán ocupar la vía pública con sus actividades y deberán brindar todos sus servicios dentro del predio, previa solicitud, análisis y autorización de la Intendencia de San José.

En cuanto a los usos prohibidos en la Zona Urbana de Puntas de Valdez, son: nuevas instalaciones fabriles o industriales; servicios metalúrgicos y logísticos y silos de granos.

 

Por Javier Perdomo.